Propriétaires : attention danger !

Analyses et Réflexions à partager
à l’intention des propriétaires fonciers
par un propriétaire foncier démarché, comme vous
Tout ce que vous avez toujours voulu savoir
sur et autour de
la promesse de bail emphytéotique
industriel éolien privé
en 60 fiches
Vous n’avez pas le temps
Le temps que vous devrez y consacrer par la suite sera infiniment plus important
Oui, certains termes sont difficiles à comprendre.
Raison de plus pour ne pas se presser, pour s’informer.
Vous ne devez pas croire sur parole le démarcheur qui a réponse à tout.
Est-il prêt à confirmer ses affirmations par écrit ?
N’est-il pas là avant tout pour lui, pour ses intérêts financiers ?
Combien de propriétaires fonciers nous ont déclaré s’être ``fait avoir‘’,
ne pensant pas s’être engagés à vie avec cette simple signature ?
Serez vous le prochain ?
Bienvenue dans le monde de l’électricité éolienne !
Fiche 1 : La Promesse de Bail Emphytéotique (PBE)
« Bien informés les hommes sont des citoyens, mal informés ils deviennent des sujets » Alfred Sauvy
Propriétaires fonciers : attention à ce que vous signez
Voici ce que le bail vous impose, dès la signature de la promesse
Iberdrola : « le propriétaire, y compris ses successeurs éventuels, promet unilatéralement de donner à bail emphytéo-
tique, conformément aux articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et confère de manière ferme et définitive au bénéficiaire ou
à toute autre personne physique ou morale qu’il lui plairait de se substituer, la faculté de prendre à bail emphytéo-
tique, à la discrétion du bénéficiaire... » réf p4-a
1. Promesse de bail emphytéotique (pbe)
Ce que dit la promesse de bail :
Par la signature d’une promesse de bail emphytéotique, le propriétaire foncier permet la réalisation du projet
éolien du promoteur.
Nature juridique des droits conférés par les contrats :
 Promesse de bail et de servitude : la promesse confère un droit personnel. Les droits du bénéficiaire de la promesse ne
lui permettent que d’exiger du bailleur qu’il accomplisse ses obligations.
 Bail emphytéotique : confère un droit réel immobilier. Le preneur dispose de véritables droits de propriétaire,
il peut céder son bail ou encore louer le terrain, et ses droits portent directement sur le terrain.
Neoen : « les parties ont...décidé de se rapprocher afin de conclure la présente promesse de bail emphytéotique et de cons-
titution de servitude » réf p3
WPD : « le propriétaire s’oblige à donner à bail emphytéotique le terrain à la société qui peut en devenir preneur à bail
à tout moment par une simple levée d’option » réf p3-1
« bien que le consentement définitif du propriétaire et du fermier soit donné dès la promesse, WPD décidera seul de
former le bail et la constitution de servitudes » réf dernière page-avertissements
En réalité, vous, propriétaire du terrain, devez aussi savoir :
1. Une signature sous seing privé
a. Il vous faut lire TOUT le contrat, y compris entre les lignes. Même sous l’urgente pression du promoteur disant
avoir besoin d’une signature rapide, pour faire les études d’impact du projet éolien.
b. Le commercial vous presse de signer cette promesse sous seing privé en l’absence de vos conseils juridiques et
notaires. Mais votre signature doit être bien réfléchie et complètement analysée : votre engagement sera défi-
nitif.
c. De plus en plus signataires nous ont même déclaré s’être « fait avoir » faute d’avoir pris le temps nécessaire pour se
documenter objectivement auprès des personnes compétentes techniquement et juridiquement. Mais aujourd’hui le
temps qu’ils doivent consacrer à essayer de se retirer est sans comparaison plus important. Les associations environne-
mentales pourront vous aider, mais elles ne feront jamais le travail qui reste le votre, à votre place.
tpsvp
d. Ne signez jamais aucune autorisation que ce soit auprès d’un promoteur, même pour simplement « effectuer des
mesures » cela aurait valeur de bail et vous ne pourrez jamais revenir dessus. Beaucoup de propriétaires disent
s’être fait piéger, vous au moins êtes prévenus désormais.
e. Attention, désormais et pour exemple : Même une promesse signée sur un coin de table à 22h par un propriétaire âgé
de 90 ans est reconnue parfaitement légale, transmissible, définitive, inattaquable. Réf notaires témoignage FleP..
f. C’est pourquoi j’ai décidé de partager mes propres observations et récente expérience aux autres propriétaires fon-
ciers dans le même cas.
g. De nombreux propriétaires fonciers refusent désormais de signer la promesse qui leur est proposée après s’être
informés sur les clauses d’un bail emphytéotique, auprès d’associations et de juristes indépendants, pour ne pas s’enga-
ger pour leur vie et celle de leurs héritiers.
2. Sécuriser le foncier à moindre coût
a. La première tâche essentielle d’un promoteur éolien, avant toute poursuite d’étude détaillée, est de sécuriser des
droits fonciers à moindre coût. Il fait donc tout son possible pour vous faire signer secrètement des promesses
préétablies de bail emphytéotique, à transformer automatiquement en bail emphytéotique si le projet se réalise avant
même de connaitre les emplacements d’implantation
3. Votre signature de la promesse vaut bail : Le doigt dans l’engrenage
a. Tout d’abord, la notion de promesse de bail emphytéotique est trompeuse, puisqu’une promesse de bail
a valeur de bail, sauf à démontrer une faute juridique dans des procès interminables et coûteux .
b. La promesse de bail n’est pas un simple accord de principe : votre signature est irrévocable.
c. Le simple geste de signer une promesse de bail emphytéotique entraîne l’obligation inéluctable, sous peine de pour-
suites :
 Dès votre signature
 Sans possibilité de retour réelle,
 De signer devant notaire le bail emphytéotique définitif
 De signer devant notaire la convention de constitution de servitudes contraignantes de tous types
 De signer devant notaire la résiliation partielle du bail agricole
d. La promesse de bail ne vous garantit en rien de recevoir des installations sur votre propriété. Ce n’est d’ailleurs
pas son objectif.
e. Elle est juste faite pour permettre au promoteur d’obtenir une maitrise foncière sur le secteur qu’il convoite à sa
guise pour demander les autorisations administratives d’exploitation.
f. Si vos terrains n’étaient finalement pas retenus pour une signature de bail emphytéotique votre promesse restera
cependant toujours valable pour vous forcer à constituer à vos dépends les servitudes aux bénéfices exclusifs de vos
voisins et du promoteur, sans que vous n’ayez rien à dire. (voir fiche 2)
g. La promesse de bail emphytéotique vous engage ainsi de manière irréversible, sans pour autant en connaître
d’avance les clauses définitives, le contenu et l’utilisation, pour la durée du bail (jusqu’à 80 ans dans les baux
étudiés et jusqu’à théoriquement possiblement 99 ans !)
 Vous,
 Vos héritiers
 Vos successeurs tpsvp
g. Ne signez jamais aucune autorisation que ce soit auprès d’un promoteur, même pour simplement « effectuer des
mesures » cela aurait valeur de bail et vous ne pourrez jamais revenir dessus. Beaucoup de propriétaires disent
s’être fait piéger, vous au moins êtes prévenus désormais.
h. Attention, désormais et pour exemple : Même une promesse signée sur un coin de table à 22h par un propriétaire âgé
de 90 ans est reconnue parfaitement légale, transmissible, définitive, inattaquable. Réf notaires témoignage FleP..
3. Un bail étonnant
Le bail emphytéotique est
a. Un bail immobilier pas comme les autres, de très longue durée signé entre le propriétaire, l’exploitant agricole et le
porteur du projet éolien en tant que nouveau locataire.
b. Il rompt le bail rural en cours sur la portion de la parcelle nouvellement définie et confère au nouveau locataire
la quasi-propriété du terrain. (voir fiche 5)
c. En échange de ce droit d’emphytéose, le locataire doit verser une contrepartie financière au propriétaire et à l’ex-
ploitant pendant toute l’exploitation du site correspondant à la durée du bail, comprise légalement entre 18
et 99 ans .
d. Les améliorations de « la chose donnée à bail » reviennent en fin de bail au propriétaire. Aucune indemnité n’est
due au locataire (également appelé emphytéote) (voir fiche 5)
3. Un bail rédigé à l’avance par votre locataire
a. Contrairement à toutes les pratiques habituelles en terme de baux de location, ici étonnamment c’est le locataire
qui fixe unilatéralement tout le contenu et les conditions, et qui vous contraint en imposant et garantis-
sant uniquement ses seuls intérêts ; vous devrez en accepter toutes les clauses sans pouvoir intervenir.
b. Vous, propriétaire ne pouvez pas établir vos propres clauses, ni même avoir la possibilité d’en modifier une
virgule, parce que les clauses des baux emphytéotiques sont établies à l’avance de manière semblable pour tous les
contrats d’un même projet par les meilleurs avocats de France, afin de présenter aux financeurs qui le demandent
un cadre juridique inattaquable et homogène du site éolien , préparant ainsi dès votre signature, la possibilité de
revente future. Réf notaire de la partie promoteur éolien
c. Comment ne pas soupçonner alors que ce bail puisse cacher bien d’autres surprises ?
4. Votre signature autorise tout
a. Votre signature vous engage à tout accepter aveuglement sans tout connaitre des aspects techniques, juridiques,
environnementaux et sanitaires.
b. Votre signature procure la condition primordiale et indispensable dont le promoteur a absolument besoin
pour déposer une demande d’autorisation environnementale (DAE), puisque dans le cas d’ICPE (installations clas-
sées protection de l’environnement) il n’y a pas de permis de construire comme pour n’importe quelle autre construc-
tion. Sans votre signature, le promoteur ne peut rien faire.
c. L’article R. 181-13 du code de l’environnement impose que le pétitionnaire dispose d’un droit sur le foncier, mais il ne
précise pas la nature de ce droit. Il en résulte que le pétitionnaire peut déposer une demande d’autorisation envi-
ronnementale unique sur le seul fondement de la promesse de bail qui lui est transférée.
d. Votre signature donne au promoteur devenu locataire emphytéote la quasi-propriété de vos terrains pour de
très longues années. tpsvp
f. La promesse de bail vous engage dès à présent aussi
 A attendre des années (de 3 à 10 ans) avant d’éventuellement toucher un quelconque et hypothétique
revenu, compte tenu des délais d’études, enquête publique, recours et procès éventuels, temps de construc-
tion. ( voir fiche ..)
 Pour la totalité de la surface de la parcelle concernée par le projet éolien, au delà de la seule surface des
installations projetées.
 Pour la totalité de vos autres terrains, par les servitudes d’exclusivité imposées, dans un périmètre
important allant de 1500m à 10 km du site (selon les promoteurs) et pour la durée du bail. ( Voir fiche 26)
g. La promesse de bail emphytéotique comme le bail emphytéotique sont des droits cessibles par le promoteur
éolien. Dès la promesse signée, le preneur est libre de la transférer ou la revendre à un tiers qui peut lui même le
revendre à son tour, et ainsi de suite. Vous verrez donc votre locataire changer sans pouvoir vous y opposer.
( Voir fiche 11 )
4. Un bail étonnant
Le bail emphytéotique est
a. Un bail immobilier pas comme les autres, de très longue durée signé entre le propriétaire, l’exploitant agricole et le
porteur du projet éolien en tant que nouveau locataire.
b. Il rompt le bail rural en cours sur la portion de la parcelle nouvellement définie et confère au nouveau locataire
la quasi-propriété du terrain. (voir fiche 5)
c. En échange de ce droit d’emphytéose, le locataire doit verser une contrepartie financière au propriétaire et à l’ex-
ploitant pendant toute l’exploitation du site correspondant à la durée du bail, comprise légalement entre 18
et 99 ans .
d. Les améliorations de « la chose donnée à bail » reviennent en fin de bail au propriétaire. Aucune indemnité n’est
due au locataire (également appelé emphytéote) (voir fiche 5)
5. Un bail rédigé à l’avance, imposé par votre locataire
a. Contrairement à toutes les pratiques habituelles en terme de baux de location, ici étonnamment c’est le locataire
qui fixe unilatéralement tout le contenu et les conditions, et qui vous contraint en imposant et garantis-
sant uniquement ses seuls intérêts ; vous devrez en accepter toutes les clauses sans pouvoir intervenir.
b. Vous, propriétaire ne pouvez pas établir vos propres clauses, ni même avoir la possibilité d’en modifier une
virgule, parce que les clauses des baux emphytéotiques sont établies à l’avance de manière semblable pour tous les
contrats d’un même projet par les meilleurs avocats de France, afin de présenter aux financeurs qui le demandent
un cadre juridique inattaquable et homogène du site éolien , préparant ainsi dès votre signature, la possibilité de
revente future. Réf notaire de la partie promoteur éolien
c. Comment ne pas soupçonner alors que ce bail puisse cacher bien d’autres surprises ?
tpsvp
6. Votre signature autorise tout
a. Votre signature n’est pas une autorisation d’étude de faisabilité.
b. Par votre signature vous acceptez tout aveuglement sans rien connaitre précisément des aspects techniques, juri-
diques, environnementaux et sanitaires.
c. Votre signature procure la condition primordiale et indispensable dont le promoteur a absolument besoin
pour déposer une demande d’autorisation environnementale (DAE), puisque dans le cas d’ICPE (installations clas-
sées protection de l’environnement) il n’y a pas de permis de construire comme pour n’importe quelle autre construc-
tion. Sans votre signature, le promoteur ne peut rien faire.
d. L’article R. 181-13 du code de l’environnement impose que le pétitionnaire dispose d’un droit sur le foncier, mais il ne
précise pas la nature de ce droit. Il en résulte que le pétitionnaire peut déposer une demande d’autorisation envi-
ronnementale unique sur le seul fondement de la promesse de bail qui lui est transférée.
e. Votre signature donne au promoteur devenu locataire emphytéote la quasi-propriété de vos terrains pour de
très longues années.
f. C’est votre signature qui autorise le promoteur à aller jusqu’au bout de son projet, et à l’imposer par tous les
recours juridiques possible : toutes les autres contraintes étant seulement « consultatives ».
7. Votre refus interdit tout.
a. La proposition financière qui vous est faite n’est elle pas finalement trop séduisantes pour être complètement
honnête ?
b. Vous êtes propriétaire et en réalité, vous êtes la seule personne qui peut empêcher réellement tout projet éo-
lien sur vos terrains, de par votre droit constitutionnel de propriété. (Réf conseil constitutionnel 2001 : « S’appuyant
sur l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen -et pas seulement sur son article 17- le Conseil cons-
titutionnel a reconnu en 1982 le caractère éminent du droit de propriété, mis ainsi sur le même plan que la liberté, la
sûreté et la résistance à l’oppression, "au nombre des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme dont la conserva-
tion constitue l’un des buts de la société politique")
c. Vous avez le seul et unique véritable moyen de résister et d’empêcher ces projets tellement impactant, à tous
niveaux.
d. Vous avez le pouvoir de faire obstacle en refusant de signer toute promesse et convention. Il vous suffit de dire
Non. Si vous décidez de ne pas signer : Alors il n’y aura pas de projet éolien industriel et seul le commercial aura
échoué dans sa mission.
e. Vous êtes le seul (avec votre éventuel locataire agricole) à avoir cet unique véritable droit de veto et votre respon-
sabilité doit bien être comprise. C’est votre droit.
tpsvp
f. Il vous faudra courage, conviction et persévérance pour affirmer :
 que vous n’êtes corruptible,
 que vos valeurs sont différentes et « qu’il n’y a pas que l’argent dans la vie. »
 que vous refusez l’industrialisation des espaces naturels et des terres nourricières,
 que le respect de l’environnement, de la paix sociale, de la santé des hommes et des animaux,
la préservation des sols sont supérieurs à vos yeux,
 que votre liberté de toute manière n’est pas et ne sera pas achetable...
En réalité,
ce ne sont ni les maires, ni le préfet, ni le juge du tribunal administratif
en dernier recours, qui décideront...plus tard
c’est à Vous de décider, au préalable, définitivement, et c’est maintenant.
Mise à jour 11/10/2022
asso.bne@gmail.com
Cette fiche offre un contenu réutilisable, argumentée et vérifiable qui se veut la plus objective possible.
Néanmoins, le rédacteur bénévole peut commettre des oublis ou des erreurs involontaires.
Chaque lecteur peut alors nous le faire savoir pour actualiser le contenu
en respectant les règles de vérifiabilité et de convivialité.
adhérente à
Fédération Environnement